Dalam sistem pertanahan dan pengelolaan sumber daya di Indonesia, dikenal berbagai jenis hak atas tanah, salah satunya adalah Hak Pengelolaan. Istilah ini kerap terdengar terutama dalam konteks lahan negara, proyek pemerintah, ataupun kawasan industri. Namun, belum banyak masyarakat yang memahami secara komprehensif apa itu Hak Pengelolaan, apa objeknya, jangka waktunya, dan ketentuan hukum yang mengaturnya.
Artikel ini akan membahas secara menyeluruh mengenai Hak Pengelolaan—mulai dari pengertian, subjek dan objek hak, jangka waktu, hingga ketentuan-ketentuan hukum yang melekat di dalamnya.
Pengertian Hak Pengelolaan
Hak Pengelolaan atau disingkat HPL merupakan hak menguasai dari negara yang diberikan kepada suatu pihak tertentu, umumnya instansi pemerintah, badan hukum negara, BUMN, BUMD, atau badan hukum tertentu, untuk mengelola dan memanfaatkan tanah yang masih berstatus tanah negara.
Hak ini tidak serta-merta memberikan kepemilikan atas tanah, tetapi memberikan kewenangan untuk merencanakan, menggunakan, mengatur, hingga menyerahkan sebagian hak atas tanah kepada pihak lain melalui Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), atau Hak Pakai.
Dasar Hukum Hak Pengelolaan
Hak Pengelolaan diatur melalui berbagai regulasi, di antaranya:
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (UUPA)
- Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
- Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 18 Tahun 2021
- Regulasi turunannya yang mengatur teknis pelaksanaan
Dalam UU Pokok Agraria, Hak Pengelolaan tidak disebutkan secara eksplisit, namun diakui dalam praktik hukum tanah nasional sebagai bagian dari hak-hak atas tanah berdasarkan penguasaan negara.
Subjek dan Objek Hak Pengelolaan
Subjek HPL
Pihak-pihak yang dapat diberikan Hak Pengelolaan meliputi:
- Instansi Pemerintah Pusat (misalnya kementerian atau lembaga negara)
- Pemerintah Daerah (provinsi/kabupaten/kota)
- BUMN dan BUMD
- Otoritas kawasan tertentu (seperti Badan Pengelola Kawasan Ekonomi Khusus)
- Badan Hukum Tertentu yang ditunjuk oleh pemerintah
Objek HPL
Objek dari Hak Pengelolaan adalah tanah negara yang secara sah belum dilekatkan hak-hak lainnya, Objek ini dapat mencakup:
- Tanah untuk kawasan industri
- Tanah untuk pemukiman
- Tanah untuk kawasan pendidikan atau penelitian
- Tanah di wilayah pengembangan kota baru
- Tanah yang diperlukan untuk penataan kawasan strategis
Hak dan Kewajiban Pemegang HPL
Pemegang Hak Pengelolaan memiliki sejumlah kewenangan dan tanggung jawab, antara lain:
Hak Pemegang HPL:
- Merencanakan penggunaan tanah
- Menentukan peruntukan dan pengalokasian tanah
- Menyerahkan sebagian hak kepada pihak ketiga melalui HGB, HGU, atau Hak Pakai
- Menerima kompensasi dari kerja sama pemanfaatan lahan
- Melakukan pengawasan atas penggunaan tanah oleh pihak ketiga
Kewajiban Pemegang HPL:
- Mengelola tanah sesuai dengan rencana tata ruang dan peraturan perundangan
- Melaporkan penggunaan tanah kepada BPN
- Tidak mengalihfungsikan tanah tanpa izin
- Menjamin bahwa pihak ketiga menggunakan lahan sesuai peruntukan
Jangka Waktu Hak Pengelolaan
Berbeda dengan hak milik yang bersifat tidak terbatas waktu, Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu tertentu, tergantung dari rencana dan fungsi lahan tersebut. Namun, secara umum, HPL tidak memiliki batas waktu tetap, selama tanah tersebut digunakan dan dikelola sesuai peruntukannya oleh pihak penerima hak.
Namun demikian, hak turunan yang diberikan kepada pihak ketiga seperti HGB, HGU, atau Hak Pakai, memiliki batas waktu yang jelas, misalnya:
- HGB: maksimal 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun
- HGU: maksimal 35 tahun, dapat diperpanjang 25 tahun
- Hak Pakai: maksimal 30 tahun, tergantung subjek dan objek
Contoh Penerapan Hak Pengelolaan
Beberapa contoh nyata penerapan HPL di Indonesia antara lain:
- Kawasan Industri Jababeka – dikelola oleh badan hukum yang memiliki HPL, kemudian disewakan kepada perusahaan-perusahaan dengan status HGB.
- Kawasan Kemayoran Jakarta – bekas bandara internasional yang kini dikelola oleh PPK Kemayoran sebagai pemegang HPL.
- Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) – di mana otoritas kawasan memegang HPL atas lahan strategis dan menyerahkan hak guna kepada investor.
Baca Juga : Apakah Penegakan hak-hak HAM sering menghadapi tantangan Di Indonesia
Perbedaan HPL dengan Hak Atas Tanah Lainnya
| Aspek | Hak Pengelolaan (HPL) | Hak Milik/HGB/HGU |
|---|---|---|
| Kepemilikan | Bukan hak milik, hanya kewenangan mengelola | Hak milik atau hak guna pribadi |
| Subjek | Instansi/badan hukum negara | Individu atau badan hukum |
| Penggunaan oleh pihak lain | Harus melalui pelepasan ke HGB/HGU/Hak Pakai | Bisa langsung digunakan sendiri |
| Waktu Berlaku | Tidak terbatas selama masih relevan | Dibatasi oleh waktu peraturan berlaku |
| Perpindahan | Tidak dapat diperjualbelikan | Bisa diperjualbelikan jika HGB/HGU |
Penutup: Pentingnya Memahami HPL di Era Modernisasi Tanah
Hak Pengelolaan menjadi salah satu instrumen penting dalam perencanaan dan pengendalian tata ruang, khususnya dalam pembangunan kota, kawasan industri, hingga proyek-proyek strategis nasional. Memahami hak ini sangat krusial bagi investor, pengembang, maupun pihak pemerintah agar tidak terjadi konflik pertanahan atau penyalahgunaan wewenang.
Dengan semakin tingginya kebutuhan akan tata kelola lahan yang tertib, transparan, dan efisien, keberadaan Hak Pengelolaan bisa menjadi solusi jangka panjang dalam menjaga kepentingan negara sekaligus mendorong partisipasi investasi swasta secara legal dan terstruktur.
